核心提示：3月22日，购物龙湖集团公布2023年全年业绩。中心租金其中，首次富拓是否可信经营和服务业务总营业收入248.8亿元，突破同比增长5.7%，亿元覆盖股息和利息倍数增长1.55倍。龙湖龙湖商业在“轻重并举”第三年稳步上升。代即

3月22日，龙湖集团宣布2023年全年业绩。中心租金其中，首次经营和服务业务总营业收入248.8亿元，突破同比增长5.7%，亿元覆盖股息和利息倍数增长1.55倍。龙湖其中，代即经营和服务业务对核心股权净利的购物贡献占60%以上，超额完成了两年前提出的“未来五年(非房地产开发)利润占50%以上”的发展目标。

仅就经营业务而言，2023年龙湖年无税租金收入为129.4亿元，同比增长8.9%，毛利率为75.9%。具体到商业板块，2023年，龙湖开业商场租金收入达到102.8亿元，同比增长9%，首次突破100亿大关。仅次于万达商业管理和华润置地，在全国购物中心行业中排名前三。

此外，营业额和客流均大幅增长，其中日均客流同比增长32%，营业额同比增长49%。

截至2023年底，富拓是否可信龙湖集团已开业建筑面积797万平方米的商场，总租金为96.2%。

随着“营业收入利润占60%以上”和“商场租金收入超过100亿元”的发展，属于龙湖商业的百mall时代也将在未来2024年正式开启。

“对于新开放的项目，我们明确分类产品，根据每个项目的档案和政策进行差异化建设，旨在满足不同客户的购物需求。此外，股票项目也开始改造，包括运营效率、空间利用等。总的来说，龙湖商业将通过创新和多样化迎接百MALL时代。龙湖管理层如此回应。

01。

“营业收入利润占60%以上”。

结构调整有效。

在“龙湖”生态系统下，龙湖已形成开发(房地产开发)、经营(商业投资、长租公寓)、服务（物业管理、智能建设）三个业务部门，形成房地产开发、商业投资、长期租赁公寓、物业管理、智能建设五个渠道业务模式，布局清晰，注重协调。

但随着住宅开发市场的动荡和下滑，龙湖已经提前进入了“结构调整”的新周期。

2023年，龙湖集团运营服务业务总收入248.8亿元，同比增长5.7%；经营利润占60%以上，成为龙湖集团利润稳定、回归增长的重要引擎。“在整个行业的下行过程中，为龙湖穿越周期提供了信心，成为穿越周期的压舱石。”。

具体来说，经营业务主要包括商业和冠寓。商业分为两条主要产品线：都市购物中心天街和社区购物中心星月汇。「冠寓」是满足新一代人租赁的租赁住房。目前已在北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京等高量级城市开业运营。

近年来，龙湖商场收入占经营业务的77%以上。2023年底，88个商场已经运营，建筑面积797万平方米，总租金率96.2%，合作品牌6600多个。 家，战略品牌400多个。

龙湖集团在收入结构和利润结构方面已初步成功转型，这在当前环境中尤为罕见。

02。

14个新商场即将到来。

龙湖百mall时代即将到来。

2023年，龙湖商业开设了苏州徐江天街等5个重资产项目、上海江湾Meet678等7个轻资产项目等12个商场。龙湖商业的核心战略是不断深化核心城市的网格化布局。

布局策略。

关注城市扩张增量的潜在区域机遇和机遇。

首先，根据城市网格模型和土地供应节奏，探索核心区域潜在的结构布局机会；其次，随着高能城市边界的逐渐扩大，选择在城市周边布局区域购物中心，以满足城市周边新区新市民的线下购物需求。

目前，龙湖购物中心的布局与其开发业务的城市线基本一致，以一线和强二线城市为重点。据赢家大数据统计，龙湖目前已开业88家商场，91%以上都在一线、强二线城市。区域焦点明显集中在长三角和中西部。

开发模式。

重资产项目数量同比减少，轻资产亮眼。

由于目前房地产开发业务均处于下行周期，各企业销售下滑，融资渠道收窄。龙湖天街2023年开业的重资产项目数量较前两年有所减少，但轻资产项目表现良好。

2021年，龙湖首个轻资产项目——武汉“范湖里”开业；2022年，首个轻资产天街——杭州吾角天街和第一个轻资产星月汇——重庆爱家两江星月汇项目启动；2023年，龙湖商业完成7个轻资产项目开业，共有10个轻资产购物中心开业。

2023年4月29日，龙湖2023年首个轻资产天街项目——杭州国芳天街开业，是浙江省龙湖网格化布局的第九条天街，也是浙江省第二条轻资产天街。努力打造区块第一个全商业购物中心，投资品牌注重“区域第一”和“商业创新”，重建品牌活力，提升区域生活消费升级。该项目引进了许多创新的商业形式，包括杭州渔湾、益祥居、1号解药、喜剧脱口秀、身临其境的空间体验等。新华书店首次进入天街系统。

从核心逻辑来看，在庞大的股市中，大多数购物中心的区位价值与运营价值不匹配，为轻资产业务提供了巨大的市场空间。商业市场对高质量的商业运营管理服务有很大的需求，龙湖商业有足够的商业管理能力来满足这一需求，从而更快地扩大其商业地图和商业收入。截至目前，龙湖商业已获得30多个轻资产项目。

在业绩公告中，龙湖表示，2024年将在成都、南京、天津等城市开设14家购物中心，包括8家重资产和6家轻资产，加强重量战略，继续深化核心城市的网格布局。2023年底，已经运营了88家商场。如果2024年14家商场顺利开业，2024年龙湖将运营102家商场，成为第四家超百mall企业，仅次于万达、新城、华润。

值得一提的是，龙湖商业将于2024年正式进驻海南。海口天街预计将于2024年3季度开业，是龙湖在海南建设的第一个购物中心，22万㎡旗舰商业规模也是海南除免税外最大的购物中心。据悉，海口天街将引进近500个品牌，包括约40家首店 20家城市旗舰店和5个主题时尚品牌矩阵。

此外，龙湖商业还将首次进入天津和绍兴，分别建设梅江天街和镜湖天街。

03。

“调改大师”。

持续优化业务内容。

除了调整结构外，精细化操作是龙湖保持商业品牌稳定，持续保持优势的另一个关键。

赢家研究中心选择杭州、上海、武汉、苏州四个城市，转移区域大型企业和具有代表性项目的购物中心客流，发现龙湖当地购物中心客流水平远高于城市平均水平，排名第一。

据统计，龙湖于2023年完成了近10年 商场调整升级，产品形式不断更新多样化。许多天街在原有街区界面和商家组合中完成了“爆炸性改革”，更新并进入市场。

上海龙湖虹桥天街。

2016年12月，虹桥天街正式宣布“入圈”虹桥商务区，成为该地区最大的购物中心之一。

2023年，为响应虹桥商务区升级，满足周边人口和行业商务白领更加多元化的消费和社会需求，虹桥天街决定率先启动“虹桥青年活力地标”新定位，调整面积近3万平方米。

第一步是重新切割，几部自动扶梯也要搬迁。原本短厚的空间被“切”成4块，大大增加了店铺对外的显示面，也增加了周边客户的可到达性。这种变化带来的直接感觉是天街变得更好了，不知不觉停留的时间也更长了。

B2层的新“食品公园”已成为虹桥地区最大的食品集合地，拥有60多家餐饮组合，解决了该地区5万多名商务白领的“吃饭困难”问题。

今天的虹桥天街不仅有晶浦会、滩外滩、厨师、徐记海鲜等高端商务宴会品牌，还有“天街”夜间经济特色。此外，“食品公园”庞大的快餐小吃品牌矩阵不仅构建了区域差异化的优势商业形式，而且在消费者心中树立了“吃饭、去虹桥天街”的认知。

2024年元旦，龙湖虹桥天街焕新开幕式正式举行。

上海龙湖宝山天街。

龙湖宝山天街于2017年开业，一直是北上海的综合性商业地标。

随着地区的发展，越来越多的年轻人从四面八方涌来，板块的人口结构发生了变化。宝山天街主要陪同，打出“城市势力新力场Focus” On New“新定位，变成“上海新生力聚集中心”，以更年轻、更先锋、更时尚的态度，打造多元化场景，链接更广泛的年轻客户。

该项目于2023年9月在B1外街亮相，是该地区首个以社会属性为主题的商业空间。9月至10月，全租收入增长120%；改造区月均客流超过2.2万人次，增长31.4%；改造区月平均平效增长35.9%，证明了空间焕新的有效价值。

苏州狮山天街。

狮山天街是苏州龙湖商业的第一条天街。

2023年，狮山天街对品牌布局和空间场景进行了重大调整，引进了代数学家，POKA POKA烘焙、ROZO西餐等约40个代表年轻生活方式的餐饮品牌，形成了以美食为媒介的全新社交空间。

其中，Patatata覆盖全国首家店铺、苏州首店遇东岚，南里山房，KCOOKING、苏州新区首家B店山海错误&S、沙胆彪、布歌东京等，成为高新区名副其实的“首店收割机”。

B1层布局焕新，外街布局焕新， 里巷 THE BOX放松：放大“山绿色”的概念，设计回归自然森林，通过传统食品广场和户外下沉广场，打开封闭的盒子空间和户外景观空间。

此外，开出「山下」主题街区深入挖掘苏州当地文化背景，创新创造一个轻松、社会化、审美化的新商业空间，与姑苏城街道文化对话，以场景和内容引起消费者共鸣，引领未来生活方式。

北京大兴天街。

2023年，龙湖北京大兴天街AYO 在“最放松的生活方式街区”的指导下，大兴天街专注于空间布局、元素选择和照明氛围，带来了一个快乐的社交网络和无限想象的放松场所。

空间布局维度，动静结合的氛围延续，AYO PARK构建了一个充满“游荡”和“场景”的商业空间；在元素选择层面，原木 篝火 绿色植物，用生活元素引发灿烂的想象力，营造夏日购物时光。

同样出彩的是灯光布景，满天星光源 暖色灯带，营造轻松休闲的氛围。青年社交聚会 舒享生活的「精神内核」下，AYO Park引进了20多个受欢迎的品牌，以满足年轻人的审美水平和消费偏好，涵盖数字潮流、网络名人茶、优质餐饮等品类，最大限度地满足年轻人的日常消费取向。

展望2024年，龙湖商业步伐依然稳定，而“黄河路永远不乏新故事”。下一个属于龙湖的新故事会是什么？